原創(chuàng)報道

　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

　　關(guān)于進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見

　　瓊建房〔2018〕80號

　　各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹黨的十九大和省第七次黨代會、省委七屆二次、三次全會精神，落實省政府《關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(瓊府〔2017〕76號)要求，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系提出以下意見。

　　一、總體原則和要求

　　認真貫徹落實黨的十九大和省第七次黨代會精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)的思路，進一步完善住房保障和供應(yīng)體系。通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及實施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求;發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求;有序開發(fā)商品住宅，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓人民住有所居，并向住有宜居邁進。

　　二、繼續(xù)做好住房保障，滿足本地困難群眾基本住房需求

　　(一)公共租賃住房

　　公共租賃住房是指政府給予土地、財稅、信貸政策支持，通過地方政府直接投資和組織建設(shè)、企事業(yè)單位自建或開發(fā)企業(yè)等社會機構(gòu)建設(shè)等方式建設(shè)(籌集)的各類政策性租賃住房。

　　公共租賃住房的供應(yīng)對象為城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等住房困難者，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保。通過新建、改建、收購、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，同時加快推進公共租賃住房貨幣化，健全公共租賃住房實物保障與租賃補貼并舉的機制。

　　公共租賃住房實行統(tǒng)一管理。新建公共租賃住房套型建筑面積不超過60平方米。公共租賃住房租金實行政府指導(dǎo)價管理，綜合考慮房屋折舊費、維修費、管理費、貸款利息，以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況和承租人支付能力等因素制定和調(diào)整。各市縣政府可采取投資補助、貸款貼息等方式，降低投資成本，控制租金價格。公共租賃住房保障對象的收入線標準、住房困難標準，以及各類保障對象的具體租金標準由各市縣政府結(jié)合實際制定。

　　(二)共有產(chǎn)權(quán)住房

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住宅價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象為本市(縣)城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難居民家庭，并優(yōu)先向其無房居民家庭出售。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象的具體收入線標準、住房困難標準由各市縣政府按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際制定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房套型建筑面積以60-90平方米為主，最大不超過100平方米。共有產(chǎn)權(quán)住房選址應(yīng)選擇在交通便利、配套完善、就業(yè)集中的區(qū)域。建設(shè)用地采取“限房價、競地價”方式出讓，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。銷售均價實行政府指導(dǎo)價管理，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)商品住宅價格的比例確定。各市縣政府應(yīng)確定共有產(chǎn)權(quán)住房的專門管理機構(gòu)，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額。共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由市縣政府指定的機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，經(jīng)市縣政府有關(guān)部門審核后確定。

　　(三)棚戶區(qū)改造

　　各市縣要以改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，繼續(xù)穩(wěn)步推進國有工礦棚戶區(qū)、墾區(qū)危房、城市危房、城市棚戶區(qū)、城市建成區(qū)內(nèi)城中村等各類棚戶區(qū)改造。同時，通過棚戶區(qū)改造，進一步改變城市面貌，提升城市品質(zhì)，構(gòu)建和諧社會，助力美好新海南建設(shè)，大力提升海南國際旅游島發(fā)展水平。要因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住宅庫存量較小、去化期較短的市縣，棚戶區(qū)改造應(yīng)控制貨幣化安置比例，以實物安置為主。商品住宅庫存量較大、去化期較長的市縣，可適當提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。

　　三、發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度

　　各市縣要支持企業(yè)通過新建、自持、租賃、購買或改造等方式增加租賃住房供給。充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，在把控風(fēng)險的前提下，探索發(fā)展房地產(chǎn)投資長期融資工具，支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供便捷高效的租賃信息服務(wù)。完善相關(guān)配套政策，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，使承租人平等享有同產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。

　　積極盤活存量房屋用于租賃。落實國家稅收、金融等相關(guān)支持政策，鼓勵企業(yè)和個人盤活存量住宅，促進閑置房源轉(zhuǎn)化為租賃住房，提高資源使用效率。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。對人口凈流入的市縣，可積極探索研究利用存量集體建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)租賃住房。

　　從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在下達商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃時，將同時提出租賃住房建設(shè)計劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實行市場調(diào)節(jié)價。開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，可根據(jù)實際需求情況開發(fā)建設(shè)租賃住房，解決區(qū)域就業(yè)人口住房問題。對公共租賃住房房源不足的市縣，要結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展，引導(dǎo)保障對象到市場租房，政府給予補貼。

　　四、有序開發(fā)商品住宅，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

　　(一)開發(fā)面向本地居民的限售商品住房

　　為滿足本地居民家庭住房基本需求和改善性需求，逐步實現(xiàn)由住有所居向住有宜居邁進，各市縣政府應(yīng)有序有計劃地開發(fā)限售商品住房，銷售對象為本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭中無房戶、人均住房面積低于本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的家庭，或經(jīng)省人才管理部門認定的引進的人才。限售商品住房套型建筑面積以90-120平方米為主，最大不超過140平方米。限售商品住房銷售價格應(yīng)低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價格。

　　(二)高品質(zhì)開發(fā)面向省內(nèi)外居民銷售的商品住宅

　　繼續(xù)落實“兩個暫?！闭撸鸩綔p少面向省內(nèi)外居民銷售的商品住宅開發(fā)量，進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，嚴控低端供應(yīng)，完善配套設(shè)施，提升開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　嚴格執(zhí)行海南省總體規(guī)劃，從規(guī)劃源頭控制好房地產(chǎn)開發(fā)邊界和空間布局，加強對海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、各類保護區(qū)等重點區(qū)域開發(fā)的規(guī)劃管控。嚴格實行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃和用地計劃管理，每年下達非中部生態(tài)核心區(qū)商品住宅建設(shè)指導(dǎo)性計劃，控制好商品住宅開發(fā)總量和節(jié)奏，對人口規(guī)模大、資源條件好、配套設(shè)施完善、開發(fā)結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品品質(zhì)高的市縣，給予適當傾斜和支持。

　　永久停止四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，按照相關(guān)處置方案規(guī)定，妥善解決存量商品住宅用地處置問題。

　　五、加強開發(fā)建設(shè)、交易和退出管理，進一步規(guī)范住房市場秩序

　　(一)規(guī)劃和計劃管理

　　各市縣應(yīng)當根據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況調(diào)查、在建在售住房規(guī)模等情況，摸清公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等各類住房需求，并立足當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本市(縣)的住房發(fā)展規(guī)劃，對各類住房的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)比例等作出統(tǒng)籌安排，報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案后，向社會公布。

　　同時，各市縣要建立和完善住房統(tǒng)計監(jiān)測機制，以及居民家庭保障性住房申請常態(tài)化機制，動態(tài)掌握居民家庭住房需求變化情況，并根據(jù)本市(縣)住房發(fā)展規(guī)劃和需求變化等，組織編制年度住房實施計劃，報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案后組織實施，實行總量控制、計劃管理、動態(tài)調(diào)整。

　　(二)土地供應(yīng)管理

　　各市縣要根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃及年度實施計劃，結(jié)合存量住宅用地清理處置情況，對各類住房年度用地實行計劃管理。

　　對新出讓用于建設(shè)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房的土地，市縣政府在土地供應(yīng)前應(yīng)組織當?shù)貒?、?guī)劃、住建、房管等部門，明確提出該地塊所建住宅的開發(fā)建設(shè)、銷售或租賃管理等相關(guān)限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件。市縣國土部門在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房或租賃住房國有土地使用權(quán)證時，必須注明項目用地類型。

　　增加保障類居住用地供應(yīng)渠道，研究非房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的土地，在權(quán)屬不變情況下，對符合土地、城市規(guī)劃的，轉(zhuǎn)為保障類居住用地辦法。

　　(三)規(guī)劃、建設(shè)、銷售(租賃)和不動產(chǎn)登記管理

　　市縣國土、規(guī)劃、住建、房管等部門應(yīng)依職責(zé)督促建設(shè)單位嚴格按所開發(fā)住宅類型的相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)和運營管理。市縣規(guī)劃、住建部門在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證時，必須注明項目類型。市縣房管(住建)部門在核發(fā)共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表時，必須注明項目類型。市縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房的不動產(chǎn)權(quán)首次登記時，必須注明項目類型。租賃住房不得銷售和分割轉(zhuǎn)讓，只能用于出租經(jīng)營。

　　公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房實行輪候分配制度，按抽簽、搖號或者打分等方式確定輪候及分房順序。對以往政策性住房(含單位房改房或集資房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房)，以及共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，一個家庭只能購買1套，且購買后不得再次購買上述任何一類住房。

　　市縣房管(住建)部門應(yīng)在辦理共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房交易合同網(wǎng)簽備案時，嚴格審查購房對象資格是否符合本意見要求，對不符合要求的不予辦理網(wǎng)簽備案。市縣不動產(chǎn)登記部門應(yīng)積極配合市縣房管(住建)部門開展網(wǎng)簽備案購房資格審查工作。

　　(四)轉(zhuǎn)讓管理

　　購買共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房的，購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，購房人可以轉(zhuǎn)讓其購買的共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額，或轉(zhuǎn)讓其購買的限售商品住房，但轉(zhuǎn)讓對象須符合共有產(chǎn)權(quán)住房或限售商品住房的購房條件。

　　市縣房管(住建)部門在共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房再次轉(zhuǎn)讓辦理二手房交易合同網(wǎng)簽備案時，須進行購房資格審查。

　　商品住宅轉(zhuǎn)讓管理按照我省和當?shù)厥锌h相關(guān)政策執(zhí)行。

　　(五)退出管理

　　建立和完善公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房退出機制。對虛報瞞報戶籍、家庭人口、收入、財產(chǎn)、住房等情況騙取上述住房的，取消享受資格，解除購房合同或租賃合同，責(zé)令騰退相關(guān)住房。

　　已承租公共租賃住房后又購買其他住房的，應(yīng)在購房合同簽約前書面承諾按期騰退所租住房屋，到期拒不退出的，取消購房資格。

　　違反本意見規(guī)定，應(yīng)當退出公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房而拒不退出的，由市縣有關(guān)部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　對公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房申請家庭成員存在上述違法違規(guī)或嚴重失信行為的，由市縣有關(guān)部門記入不良信用記錄，并禁止其家庭在5年內(nèi)申請上述住房。

　　六、其他事項

　　(一)新建公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房、列入省棚戶區(qū)改造計劃的項目在拆除舊房的原址上建設(shè)的商品住宅項目，不受我省商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃限制。

　　(二)棚戶區(qū)改造項目用于安置棚改居民的商品住宅，以及租賃住房的套型建筑面積不受限制。

　　(三)共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房供應(yīng)對象中的本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭，是指本市(縣)城鎮(zhèn)戶籍居民家庭、在本市(縣)累計繳納60個月及以上個人所得稅或社會保險的非本市(縣)戶籍常住城鎮(zhèn)居民家庭、經(jīng)省人才管理部門認定的引進的人才。

　　(四)本意見印發(fā)之日前，已開工建設(shè)的經(jīng)濟適用住房、限價商品住房項目，繼續(xù)按原政策規(guī)定執(zhí)行;未開工建設(shè)的經(jīng)濟適用住房、限價商品住房并軌至共有產(chǎn)權(quán)住房，或轉(zhuǎn)軌到限售商品住房，按照共有產(chǎn)權(quán)住房或限售商品住房相關(guān)規(guī)定進行管理。

　　(五)省住房管理部門牽頭制定出臺居民申辦租賃、購買各類保障性住房、限售商品住房的具體操作管理辦法，明確住房供應(yīng)對象、申請流程、資格審查、公示、轉(zhuǎn)讓、退出、違規(guī)懲戒等具體要求;各市縣政府嚴格審查各類住房的申請資格，嚴格加強管理，對有關(guān)政府工作人員違規(guī)分配住房的，要依法依規(guī)嚴肅處理和追責(zé)。

　　公共租賃住房建設(shè)管理和棚戶區(qū)改造的其他要求，按國家和我省有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

　　此前省直有關(guān)部門、各市縣政府相關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。

　　各市縣可結(jié)合實際另行制定具體實施細則。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　海南省規(guī)劃委員會

　　海南省國土資源廳

　　海南省物價局

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　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會海南監(jiān)管局

　　2018年3月30日