原創(chuàng)報(bào)道

　　中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局

　　關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見(jiàn)

　　瓊建房〔2018〕80號(hào)

　　各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，貫徹黨的十九大和省第七次黨代會(huì)、省委七屆二次、三次全會(huì)精神，落實(shí)省政府《關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(瓊府〔2017〕76號(hào))要求，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系提出以下意見(jiàn)。

　　一、總體原則和要求

　　認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十九大和省第七次黨代會(huì)精神，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照本省居民的基本性需求由政府來(lái)保障，投資性需求靠制度來(lái)限制，省外享受性需求由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的思路，進(jìn)一步完善住房保障和供應(yīng)體系。通過(guò)發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及實(shí)施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求;發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求;有序開(kāi)發(fā)商品住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓人民住有所居，并向住有宜居邁進(jìn)。

　　二、繼續(xù)做好住房保障，滿足本地困難群眾基本住房需求

　　(一)公共租賃住房

　　公共租賃住房是指政府給予土地、財(cái)稅、信貸政策支持，通過(guò)地方政府直接投資和組織建設(shè)、企事業(yè)單位自建或開(kāi)發(fā)企業(yè)等社會(huì)機(jī)構(gòu)建設(shè)等方式建設(shè)(籌集)的各類政策性租賃住房。

　　公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等住房困難者，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保。通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，同時(shí)加快推進(jìn)公共租賃住房貨幣化，健全公共租賃住房實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉的機(jī)制。

　　公共租賃住房實(shí)行統(tǒng)一管理。新建公共租賃住房套型建筑面積不超過(guò)60平方米。公共租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，綜合考慮房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和承租人支付能力等因素制定和調(diào)整。各市縣政府可采取投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，降低投資成本，控制租金價(jià)格。公共租賃住房保障對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)，以及各類保障對(duì)象的具體租金標(biāo)準(zhǔn)由各市縣政府結(jié)合實(shí)際制定。

　　(二)共有產(chǎn)權(quán)住房

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象為本市(縣)城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難居民家庭，并優(yōu)先向其無(wú)房居民家庭出售。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)由各市縣政府按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際制定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房套型建筑面積以60-90平方米為主，最大不超過(guò)100平方米。共有產(chǎn)權(quán)住房選址應(yīng)選擇在交通便利、配套完善、就業(yè)集中的區(qū)域。建設(shè)用地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，遵循競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。銷售均價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，考慮居民家庭購(gòu)房支付能力等因素綜合確定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格的比例確定。各市縣政府應(yīng)確定共有產(chǎn)權(quán)住房的專門(mén)管理機(jī)構(gòu)，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由市縣政府指定的機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市縣政府有關(guān)部門(mén)審核后確定。

　　(三)棚戶區(qū)改造

　　各市縣要以改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)國(guó)有工礦棚戶區(qū)、墾區(qū)危房、城市危房、城市棚戶區(qū)、城市建成區(qū)內(nèi)城中村等各類棚戶區(qū)改造。同時(shí)，通過(guò)棚戶區(qū)改造，進(jìn)一步改變城市面貌，提升城市品質(zhì)，構(gòu)建和諧社會(huì)，助力美好新海南建設(shè)，大力提升海南國(guó)際旅游島發(fā)展水平。要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住宅庫(kù)存量較小、去化期較短的市縣，棚戶區(qū)改造應(yīng)控制貨幣化安置比例，以實(shí)物安置為主。商品住宅庫(kù)存量較大、去化期較長(zhǎng)的市縣，可適當(dāng)提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。

　　三、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度

　　各市縣要支持企業(yè)通過(guò)新建、自持、租賃、購(gòu)買或改造等方式增加租賃住房供給。充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，探索發(fā)展房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期融資工具，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷高效的租賃信息服務(wù)。完善相關(guān)配套政策，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，使承租人平等享有同產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。

　　積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。落實(shí)國(guó)家稅收、金融等相關(guān)支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人盤(pán)活存量住宅，促進(jìn)閑置房源轉(zhuǎn)化為租賃住房，提高資源使用效率。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)人口凈流入的市縣，可積極探索研究利用存量集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房。

　　從2018年起，對(duì)人口凈流入較大的市縣，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在下達(dá)商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃時(shí)，將同時(shí)提出租賃住房建設(shè)計(jì)劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，可根據(jù)實(shí)際需求情況開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，解決區(qū)域就業(yè)人口住房問(wèn)題。對(duì)公共租賃住房房源不足的市縣，要結(jié)合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)保障對(duì)象到市場(chǎng)租房，政府給予補(bǔ)貼。

　　四、有序開(kāi)發(fā)商品住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

　　(一)開(kāi)發(fā)面向本地居民的限售商品住房

　　為滿足本地居民家庭住房基本需求和改善性需求，逐步實(shí)現(xiàn)由住有所居向住有宜居邁進(jìn)，各市縣政府應(yīng)有序有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)限售商品住房，銷售對(duì)象為本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭中無(wú)房戶、人均住房面積低于本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的家庭，或經(jīng)省人才管理部門(mén)認(rèn)定的引進(jìn)的人才。限售商品住房套型建筑面積以90-120平方米為主，最大不超過(guò)140平方米。限售商品住房銷售價(jià)格應(yīng)低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格。

　　(二)高品質(zhì)開(kāi)發(fā)面向省內(nèi)外居民銷售的商品住宅

　　繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫?！闭?，逐步減少面向省內(nèi)外居民銷售的商品住宅開(kāi)發(fā)量，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控低端供應(yīng)，完善配套設(shè)施，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　嚴(yán)格執(zhí)行海南省總體規(guī)劃，從規(guī)劃源頭控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邊界和空間布局，加強(qiáng)對(duì)海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、各類保護(hù)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管控。嚴(yán)格實(shí)行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃和用地計(jì)劃管理，每年下達(dá)非中部生態(tài)核心區(qū)商品住宅建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃，控制好商品住宅開(kāi)發(fā)總量和節(jié)奏，對(duì)人口規(guī)模大、資源條件好、配套設(shè)施完善、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品品質(zhì)高的市縣，給予適當(dāng)傾斜和支持。

　　永久停止四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照相關(guān)處置方案規(guī)定，妥善解決存量商品住宅用地處置問(wèn)題。

　　五、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和退出管理，進(jìn)一步規(guī)范住房市場(chǎng)秩序

　　(一)規(guī)劃和計(jì)劃管理

　　各市縣應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況調(diào)查、在建在售住房規(guī)模等情況，摸清公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等各類住房需求，并立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本市(縣)的住房發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各類住房的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)比例等作出統(tǒng)籌安排，報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案后，向社會(huì)公布。

　　同時(shí)，各市縣要建立和完善住房統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)機(jī)制，以及居民家庭保障性住房申請(qǐng)常態(tài)化機(jī)制，動(dòng)態(tài)掌握居民家庭住房需求變化情況，并根據(jù)本市(縣)住房發(fā)展規(guī)劃和需求變化等，組織編制年度住房實(shí)施計(jì)劃，報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案后組織實(shí)施，實(shí)行總量控制、計(jì)劃管理、動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　(二)土地供應(yīng)管理

　　各市縣要根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合存量住宅用地清理處置情況，對(duì)各類住房年度用地實(shí)行計(jì)劃管理。

　　對(duì)新出讓用于建設(shè)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房的土地，市縣政府在土地供應(yīng)前應(yīng)組織當(dāng)?shù)貒?guó)土、規(guī)劃、住建、房管等部門(mén)，明確提出該地塊所建住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售或租賃管理等相關(guān)限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件。市縣國(guó)土部門(mén)在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房或租賃住房國(guó)有土地使用權(quán)證時(shí)，必須注明項(xiàng)目用地類型。

　　增加保障類居住用地供應(yīng)渠道，研究非房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的土地，在權(quán)屬不變情況下，對(duì)符合土地、城市規(guī)劃的，轉(zhuǎn)為保障類居住用地辦法。

　　(三)規(guī)劃、建設(shè)、銷售(租賃)和不動(dòng)產(chǎn)登記管理

　　市縣國(guó)土、規(guī)劃、住建、房管等部門(mén)應(yīng)依職責(zé)督促建設(shè)單位嚴(yán)格按所開(kāi)發(fā)住宅類型的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。市縣規(guī)劃、住建部門(mén)在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證時(shí)，必須注明項(xiàng)目類型。市縣房管(住建)部門(mén)在核發(fā)共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表時(shí)，必須注明項(xiàng)目類型。市縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記時(shí)，必須注明項(xiàng)目類型。租賃住房不得銷售和分割轉(zhuǎn)讓，只能用于出租經(jīng)營(yíng)。

　　公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房實(shí)行輪候分配制度，按抽簽、搖號(hào)或者打分等方式確定輪候及分房順序。對(duì)以往政策性住房(含單位房改房或集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房)，以及共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，一個(gè)家庭只能購(gòu)買1套，且購(gòu)買后不得再次購(gòu)買上述任何一類住房。

　　市縣房管(住建)部門(mén)應(yīng)在辦理共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)，嚴(yán)格審查購(gòu)房對(duì)象資格是否符合本意見(jiàn)要求，對(duì)不符合要求的不予辦理網(wǎng)簽備案。市縣不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)積極配合市縣房管(住建)部門(mén)開(kāi)展網(wǎng)簽備案購(gòu)房資格審查工作。

　　(四)轉(zhuǎn)讓管理

　　購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房的，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后，購(gòu)房人可以轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額，或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的限售商品住房，但轉(zhuǎn)讓對(duì)象須符合共有產(chǎn)權(quán)住房或限售商品住房的購(gòu)房條件。

　　市縣房管(住建)部門(mén)在共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房再次轉(zhuǎn)讓辦理二手房交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)，須進(jìn)行購(gòu)房資格審查。

　　商品住宅轉(zhuǎn)讓管理按照我省和當(dāng)?shù)厥锌h相關(guān)政策執(zhí)行。

　　(五)退出管理

　　建立和完善公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房退出機(jī)制。對(duì)虛報(bào)瞞報(bào)戶籍、家庭人口、收入、財(cái)產(chǎn)、住房等情況騙取上述住房的，取消享受資格，解除購(gòu)房合同或租賃合同，責(zé)令騰退相關(guān)住房。

　　已承租公共租賃住房后又購(gòu)買其他住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同簽約前書(shū)面承諾按期騰退所租住房屋，到期拒不退出的，取消購(gòu)房資格。

　　違反本意見(jiàn)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房而拒不退出的，由市縣有關(guān)部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　對(duì)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房申請(qǐng)家庭成員存在上述違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，由市縣有關(guān)部門(mén)記入不良信用記錄，并禁止其家庭在5年內(nèi)申請(qǐng)上述住房。

　　六、其他事項(xiàng)

　　(一)新建公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房、列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃的項(xiàng)目在拆除舊房的原址上建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目，不受我省商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃限制。

　　(二)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用于安置棚改居民的商品住宅，以及租賃住房的套型建筑面積不受限制。

　　(三)共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房供應(yīng)對(duì)象中的本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭，是指本市(縣)城鎮(zhèn)戶籍居民家庭、在本市(縣)累計(jì)繳納60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的非本市(縣)戶籍常住城鎮(zhèn)居民家庭、經(jīng)省人才管理部門(mén)認(rèn)定的引進(jìn)的人才。

　　(四)本意見(jiàn)印發(fā)之日前，已開(kāi)工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房項(xiàng)目，繼續(xù)按原政策規(guī)定執(zhí)行;未開(kāi)工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房并軌至共有產(chǎn)權(quán)住房，或轉(zhuǎn)軌到限售商品住房，按照共有產(chǎn)權(quán)住房或限售商品住房相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

　　(五)省住房管理部門(mén)牽頭制定出臺(tái)居民申辦租賃、購(gòu)買各類保障性住房、限售商品住房的具體操作管理辦法，明確住房供應(yīng)對(duì)象、申請(qǐng)流程、資格審查、公示、轉(zhuǎn)讓、退出、違規(guī)懲戒等具體要求;各市縣政府嚴(yán)格審查各類住房的申請(qǐng)資格，嚴(yán)格加強(qiáng)管理，對(duì)有關(guān)政府工作人員違規(guī)分配住房的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理和追責(zé)。

　　公共租賃住房建設(shè)管理和棚戶區(qū)改造的其他要求，按國(guó)家和我省有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

　　此前省直有關(guān)部門(mén)、各市縣政府相關(guān)規(guī)定與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)。

　　各市縣可結(jié)合實(shí)際另行制定具體實(shí)施細(xì)則。

　　本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　海南省規(guī)劃委員會(huì)

　　海南省國(guó)土資源廳

　　海南省物價(jià)局

　　中國(guó)人民銀行海口中心支行

　　中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局

　　2018年3月30日

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