權(quán)威解讀來了!事關(guān)海南不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見

  海南日報(bào)全媒體記者孫慧 通訊員尹建軍 邢代洪

  近日,海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財(cái)政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》,做好政策延續(xù)使用工作,以將不動產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)到業(yè)主手中為目標(biāo),持續(xù)深入推動不動產(chǎn)登記歷史遺留問題解決,讓老百姓安心居住。

  該政策的出臺背景是什么?適用范圍是哪些?對以上問題,省自然資源和規(guī)劃廳相關(guān)負(fù)責(zé)人做出解讀。

  該政策的出臺背景是什么?

  答:2021年8月16日,省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局印發(fā)了《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》(瓊自然資規(guī)〔2021〕7號文)。文件施行以來,全省各市縣政府按照統(tǒng)一部署,以該文為依據(jù),推動解決全省不動產(chǎn)登記歷史遺留問題,成果惠及廣大企業(yè)和人民群眾,社會反響熱烈。為落實(shí)省領(lǐng)導(dǎo)批示要求,更好落實(shí)以人民為中心的發(fā)展思想,鞏固不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作成果,以將不動產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)到業(yè)主手中為目標(biāo),全省持續(xù)深入推動不動產(chǎn)登記歷史遺留問題解決。但鑒于原解決歷史遺留問題依據(jù)的“7號文”于今年8月16日到期,為做好政策延續(xù)適用,對該文進(jìn)行修訂出臺。

  修訂稿條款主要變化有哪些?

  答:本次修訂主要目的是做好政策延續(xù)適用,同時(shí)結(jié)合各市縣工作執(zhí)行情況,做了少量修訂,文件總條數(shù)由修訂前的21條精簡為19條。一是增加2點(diǎn)處理意見。即在第17條“劃撥土地上已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題處理”意見中針對劃撥用地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房是否需要補(bǔ)繳地價(jià)款,以及開發(fā)建設(shè)單位將經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房出售給不符合申購條件人員的如何申請辦理不動產(chǎn)登記作出處理意見。二是優(yōu)化了4條處置路徑。即將開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的情形作出處理規(guī)定;對企業(yè)原因超出批準(zhǔn)宗地界址線房屋未登記的處理意見進(jìn)行優(yōu)化;明確限購政策出臺前購買二手房的和一手房一樣,可以憑購房合同或認(rèn)購協(xié)議以及付款憑證,補(bǔ)辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記;本著重視房屋結(jié)構(gòu)安全和場所消防安全的態(tài)度,提出采取委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)、消防安全評估機(jī)構(gòu),對已建工程部分進(jìn)行房屋安全鑒定(抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定)、消防安全評估的方式,綜合核定場所相關(guān)本質(zhì)安全條件,作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)。三是精簡規(guī)范個(gè)別內(nèi)容表述。

  修訂稿的適用范圍是什么?

  答:該處理意見適用于城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上,土地和房屋權(quán)屬無爭議,經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實(shí)際出售,購房人房屋來源合法且無過錯(cuò),因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項(xiàng)目。農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題適用于省自然資源和規(guī)劃廳2020年7月16日印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見》(瓊自然資規(guī)〔2020〕7號),城鎮(zhèn)個(gè)人自建房和商品房住宅項(xiàng)目具有本質(zhì)屬性區(qū)別,需另行根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定申請辦理登記,不適用于該修訂稿。

  開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的是否可以辦理登記申請?

  答:可以。本次修訂稿對開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的提出了處理意見,即第1條第3款“開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的,由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會提出申請辦理”。

  屬開發(fā)企業(yè)原因超出批準(zhǔn)宗地界址線建設(shè)的如何辦理登記?

  答:根據(jù)修訂稿第3條規(guī)定,屬開發(fā)企業(yè)原因超出批準(zhǔn)宗地界址線建設(shè),房屋已登記的,經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的,報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意,按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù);房屋未登記的,報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后,按照‘證辦分離’的原則,在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時(shí),按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。

  未通過竣工驗(yàn)收備案的如何處理?

  答:為進(jìn)一步提高處置歷史遺留問題的靈活性,兼顧問題處置的客觀性和科學(xué)性,針對不動產(chǎn)歷史遺留問題處置過程常見的施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)參建主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收(或消防驗(yàn)收備案)手續(xù)的情況,在尊重歷史的前提下,本著重視房屋結(jié)構(gòu)安全和場所消防安全的態(tài)度,提出采取委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)、消防安全評估機(jī)構(gòu),對已建工程部分進(jìn)行房屋安全鑒定(抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定)、消防安全評估的方式,由住建部門綜合核定場所相關(guān)本質(zhì)安全條件,向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具認(rèn)定意見,作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

  開發(fā)建設(shè)單位欠繳交土地出讓價(jià)款、增容費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的,“證繳分離”原則如何具體適用?

  答:根據(jù)修訂稿第12條規(guī)定,對開發(fā)建設(shè)單位欠繳交土地出讓價(jià)款、增容費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的,報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意,按“證繳分離”原則,在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的同時(shí),辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。如涉及受讓方需繳納契稅、維修基金等稅費(fèi)的,應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

  劃撥用地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房是否需要補(bǔ)繳地價(jià)款?

  答:需要區(qū)分情形進(jìn)行處理。即:劃撥土地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房等項(xiàng)目的,報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意可保留劃撥用地性質(zhì),不收取改變土地用途地價(jià)款,按照不動產(chǎn)登記有關(guān)要求辦理首次登記。分割辦證時(shí),經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定符合購房條件的,可按劃撥用途辦理不動產(chǎn)登記手續(xù);已涉及或后續(xù)涉及房屋交易(轉(zhuǎn)讓)的,須補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳土地價(jià)款。房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)多次轉(zhuǎn)移而相應(yīng)土地使用權(quán)未一并轉(zhuǎn)移登記的情形,土地價(jià)款由最后一手交易的購房人承擔(dān)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房完善土地出讓手續(xù)后土地性質(zhì)變更為出讓。

  開發(fā)建設(shè)單位將經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房出售給不符合申購條件人員的如何辦理不動產(chǎn)登記?

  答:對該類情形,購房人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定騰退住房,如保留不退,在報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后,購房人可按申請辦理不動產(chǎn)登記時(shí)所在地普通商品住房價(jià)格與原購房價(jià)差價(jià)的一定比例繳交土地收益或土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款,辦理商品房性質(zhì)不動產(chǎn)登記手續(xù)。差價(jià)比例由市縣人民政府綜合本地商品住房價(jià)格和居民收入水平確定,但對于經(jīng)濟(jì)適用住房,補(bǔ)繳的差價(jià)不得低于宗地所在區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的40%。

  限購政策出臺前購買的房屋是否可以辦理登記?申請的憑證材料有哪些?

  答:限購政策出臺前購買的房屋可以辦理登記(含二手房)。具體規(guī)定為:在限購政策出臺前(含省及各市縣出臺的限購政策),購房人已簽訂購房(含二手房)合同或認(rèn)購協(xié)議,并已按約定支付相應(yīng)房款的,經(jīng)市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)情況屬實(shí)后,購房人可憑購房合同或認(rèn)購協(xié)議以及付款憑證,補(bǔ)辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記。其中,付款憑證包括完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或已付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證(POS機(jī)購房簽單、購房轉(zhuǎn)賬單)等。

  如何咨詢政策執(zhí)行細(xì)節(jié)等問題?

  答:省自然資源和規(guī)劃廳政策咨詢熱線0898-65353153、65200601;省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策咨詢熱線0898-65343778;省稅務(wù)局政策咨詢熱線0898-66700325。

原標(biāo)題:權(quán)威解讀來了!事關(guān)海南不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見

責(zé)任編輯:郭微微
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